Sprzedaż mieszkań w Lublinie wyhamowała. Kupujący czekają na lepsze warunki?
Rok 2024 w Lublinie zaczął się ożywieniem na rynku mieszkań w kwestii rozpoczętych inwestycji, ale sprzedaż drastycznie zmalała – III kwartał okazał się słabszy od poprzednich, bowiem w Lublinie sprzedało się około 350 mieszkań. Liczba transakcji stale spadała, prawdopodobnie w oczekiwaniu na „Kredyt 0%”, którego jednak nie będzie. Jak sytuacja rysuje się w szerszej perspektywie oraz kiedy nastąpi odbicie? Zaglądamy do danych i pytamy o opinię eksperta.
Po długich miesiącach niepewności stało się jasne, że rząd rezygnuje z wprowadzenia kredytu 0%. Choć program ten od początku budził kontrowersje (zdaniem części komentatorów został skrojony na miarę potrzeb deweloperów, a nie zwykłych obywateli), wiele osób na niego czekało. Jednym miał pomóc uzyskać zdolność kredytową, drugim zapewnić ułatwienie na drodze do własnego mieszkania. Gdy już wiadomo, że się to nie ziści, pora na nowo przeanalizować sytuację.
Skromny rynek pierwotny w lubelskim
Portal RynekPierwotny.pl podsumował właśnie sprzedaż nowych mieszkań w ujęciu kwartalnym od 2022 roku do teraz. Wynika z niego, że Lublin na tle innych dużych miast notował skromną liczbę transakcji w liczbie 5167 sprzedanych mieszkań. W tym okresie można jednak zauważyć dwa piki sprzedażowe: trzeci kwartał 2023 roku oraz pierwszy i drugi kwartał 2024. Skąd się wzięły te wahania?
>>> CZYTAJ TAKŻE: Nowe centrum handlowe w Lublinie. Wiemy gdzie powstanie
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, przypomina, że niska sprzedaż w 2022 roku wynikała z kilku przyczyn: serii podwyżek stóp procentowych, które wpływają na koszt kredytu hipotecznego, obaw o gospodarcze skutki ataku Rosji na Ukrainę, a przede wszystkim zmian w wyliczaniu zdolności kredytowej po podniesieniu przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) tzw. bufora bezpieczeństwa. Zdolność kredytowa przeciętnego lublinianina spadła wtedy o połowę.
Skąd się dotąd brały wzrosty
Nieoczekiwanie już rok później nastąpiło jednak odbicie. – Jedną z przyczyn była odwilż na rynku kredytów hipotecznych. KNF dała bankom zielone światło do obniżenia buforu ostrożnościowego, co oznaczało poprawę zdolności kredytowej potencjalnych nabywców. Decyzja KNF była też sygnałem, że oprocentowanie kredytów nie powinno już rosnąć. W tej sytuacji coraz więcej osób zaczęło po nie sięgać – relacjonuje Marek Wielgo. Wyraźnie widać to w danych dla naszego regionu.
Ekspert nie ma jednak wątpliwości, że kluczową rolę odegrał wtedy inny czynnik. – „Bezpieczny Kredyt 2%” uruchomił lawinę popytu kumulowanego przez kilkanaście miesięcy. Jednym ten program przywrócił utraconą zdolność kredytową. Inni chcieli skorzystać z rządowego dofinansowania. Do biur sprzedaży firm deweloperskich wrócili też ci, którzy liczyli na spadek cen mieszkań. Takich przecen jak wtedy dotychczas nie było, więc dalsze odkładanie decyzji zakupowej przestało mieć sens – ocenia Marek Wielgo. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w 2023 r. sprzedaż nowych mieszkań w największych metropoliach Polski była największa od co najmniej pięciu lat. Rekordowe wyniki odnotował także Lublin.
Niska sprzedaż nowych mieszkań w Lubelskim – co dalej?
III kwartał 2024 roku zamknął się skromnymi liczbami. W świetle danych portalu RynekPierwotny.pl w Lublinie zawarto 348 umów sprzedaży, czyli o połowę mniej niż w poprzednich kwartałach (I kw. 820, II kw. 628). Bardzo niską sprzedaż notują też inne miasta województwa lubelskiego jak Biała Podlaska, Zamość czy Kraśnik.
Czy są szanse na ożywienie? W skali województwa lubelskiego wiele zależy od aktywności deweloperów, którzy kształtują podaż zwłaszcza poza stolicą regionu. To z tego powodu w statystykach kwartalnych na zmianę pojawiają się i znikają miejscowości takie jak Chełm, Dominów, Niemce, Puławy czy Snopków. Co ważne, aktywność inwestycyjna deweloperów nie osłabła aż tak bardzo, jak można się było spodziewać. Przypuszczalnie dlatego, że gospodarka trzyma się mocno, a na horyzoncie są spadki stóp procentowych – choć będą one przebiegać wolniej niż wcześniejsze szybkie wzrosty. Zdaniem Marka Wielgo potrwają do roku 2026, a może nawet rok dłużej.
>>> CZYTAJ RÓWNIEŻ: Właściciele mieszkań obawiają się nierzetelnych najemców. Rynek najmu profesjonalizuje się bardzo powoli
W samym Lublinie najwięcej zależy od sytuacji potencjalnych nabywców – przede wszystkim kredytobiorców. Rezygnacja z „Kredytu 0%” nie ułatwi im zadania, jednak ekspert portalu RynekPierwotny.pl ocenia, że IV kwartał 2024 roku we wszystkich dużych miastach Polski może zamknąć się wzrostami. Dlaczego? – Część firm deweloperskich zdecydowała się na przeceny i różnego rodzaju bonusy. Ponadto, potencjalnych nabywców może zachęcać ogromny wybór mieszkań o zróżnicowanych cenach oraz przekonanie, że tych najtańszych jest na rynku coraz mniej – mówi Marek Wielgo.
I dodaje: – Nie można wykluczyć umiarkowanego wzrostu popytu na mieszkania, o ile deweloperzy w dalszym ciągu zwiększaliby podaż lokali na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy. Tym bardziej, że obecnie nic nie wskazuje na czarny scenariusz, jakim byłaby recesja. W najtrudniejszej sytuacji pozostają młodzi, którzy marzą o pierwszym mieszkaniu, a w najlepszej ci, co posiadane mieszkanie chcą zamienić na większe, wygodniejsze czy korzystniej zlokalizowane.
fot. pixabay – zdjęcie ilustracyjne
